产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的。如今，产业园区已经成为我国经济发展的重要引擎、各类产业成长的重要平台，是我国新型城镇化建设的重要路径，同时也是我国参与国际经济竞争的主战场。目前我国经济进入新的发展阶段，如何面对“新常态”，适应“新产业”，在“产品”、“模式”等方面突破创新，实现产业园区的转型升级，将是行业面临的核心命题。
一、 经济新常态下，我国产业园区转型升级发展的趋势分析
产业开发法制化
2018年5月1日起，《江苏省开发区条例》正式开始实施，这意味着，这份条例具有绝对的法律效力，今后江苏全省开发区的开发、建设、运营、管理、转型都将有法可依。此条例可谓我国第一部省级“园区法”，具有里程碑意义。
开发主体市场化
产业园区开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式。随着政策逐步收紧，地方政府在园区开发中的作用逐步减弱。以华夏幸福、联东U谷为代表的专业化园区开发公司的规模、实力、品牌及专业化效应逐步显现，在园区开发中将占据越来越重要的地位。
产业定位精准化
产业是园区的灵魂，产业定位直接决定着园区的成败。随着经济发展日渐成熟及竞争的日趋激烈，园区的产业定位只有更加精准化，才能为招商、制定政策等环节的工作打好基础。应在对各细分产业的外部发展环境和内部发展条件进行系统分析和整合对比的基础上，得到科学的产业发展组合，使园区产业定位更加精准，这样有利于打造产业生态圈，使园区内企业获得更加良好的生存和发展空间。
要素配置软性化
要素条件配置是园区形成产业集聚的基础。近年来，税收、土地、财政支持等传统招商手段已经迎来宿命的终结。企业更多关注于是否有充足的劳动力和人才供给、资本是否活跃、社会服务与政府服务是否到位等软性要素的配备。特别是互联网、信息类等高新技术行业，企业最为关注的要素为高级人才、政府服务、同业集聚、政策和生活服务等项要素。
产业发展生态化
在精准化产业定位的基础上，园区产业形态在向生态化方向演进。30多年以来我国产业园区在产业形态上的演进大致分为四个阶段。这四个阶段的园区目前都可以在国内的经济版图中看到。由于不同地区的要素禀赋不同，不同产业对园区形态要求的不同，国内目前主要是第二代园区和第三代园区占据大部分比重。但随着以高新技术企业为代表的“新经济”的快速发展，第四代产业园区正在迅速崛起。
产业转移西部化
随着加工贸易传统竞争优势的削弱，新一轮产业转移正在逐渐形成。未来三年，我国沿海地区23.2％的企业有异地投资（搬迁）计划。其中，8.9％的企业准备到境外投资，7.3％在省内进行转移，7.1％的企业准备搬迁到省外。如果环京地带借助北京产业疏解的大潮坐享了一波红利，那么在沿海产业转移的趋势中，制造业向着西部迁移绝不是个案。霍尼韦尔就关闭了深圳工厂奔向3000里外西安的怀抱。
产业升级科技化
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，产业园区项目引进也从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变。随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
产业园区整合化
中国共有34个省级行政区，334个地级行政区划单位，2856个县级行政区划单位，40906个镇乡级行政区划单位，大大小小的零散园区充斥其间。过多的园区带来了产业同质化、产能过剩、低水平竞争、合作缺失等诸多弊端，为了吸引企业入驻，各地再“拼优惠”，形成恶性循环，既造成了资源浪费，也削弱了园区间相互合作，功能互补的基础条件和可能性，制约了区域整体水平和发展潜力。
2017年5月，科技部印发《国家高新技术产业开发区“十三五”发展规划》，鼓励“通过一区多园、异地孵化、飞地经济、共建协同创新平台或合作联盟、布局跨区域产业链等方式，提升区域创新发展整体水平。”2017年12月，南京市按照“一个牵头园区、一个管理机构、一个国资平台、一个主导产业”的原则整合设立高新园区，并统一支持政策、统一园区品牌、统一管理模式、统一考核体系”，把全市原有的83个园区整合设立15个高新园区。产业园区需要进一步整合以形成新的集聚效应和增长动力，引领经济结构优化调整和发展方式转变。产业园区整合是大势所趋。
园区竞争平台化
作为产业发展的平台，园区间竞争不是传统企业间的“肉搏战”，也不再是单纯的“区位”、“交通”等要素间的比拼，而是更全面、更深层次模式之间的战争。园区之间除了拼政策、拼区位，更重要的是品牌、管理、资源和生态网络之间的较量，是不同平台间的竞争。园区在发展到一定阶段后会面临空间的局限，进行异地拓展将是必然选择。在异地拓展时，品牌输出、管理输出和产业生态输出将成为关键。有实力的产业地产商不仅能通过品牌和管理输出来打开发展空间，更能将自身资源和产业生态导入到新的区域，这将成为未来产业地产商最为重要的竞争力之一。
园区产品迭代化
30多年来，我国的产业园区也经历了四代产品的迭代，以适应不同阶段产业的需要。
园区服务中介化
随着产业不断升级和商业环境的日趋成熟，企业对服务的需求亦呈现多样化、专业化趋势，园区开发运营公司已经没有办法提供这样的服务，引入各类专业服务商成为必然。这些专业化中介服务机构的代表是以科技成果转化、公共实验室为主的科技创新服务机构；以人才就业、招聘、培训、高端人才引进为主的人力资源服务机构；以创业投资、融资中介为主的金融服务机构；以企业宣传、推广为主的商务服务机构；以财务、法律、管理咨询为主的专业服务机构等。
园区政策个性化
原来各地在招商引资时，常用的政策手段是土地、税收和财政支持的“老三样”。随着国家政策收紧，原有的手段逐渐失灵。主要的变化体现在两个方面：一是政策制定主体，由政府变为“政府＋开发运营企业”；二是由于园区入驻企业和服务机构类别的增加，需求呈现多样化特点。面向未来，在充分了解开发运营企业、入园企业、入园员工和服务机构等不同主体的需求基础上，根据产业定位和区域特点，针对不同主体分别制定个性化政策成为趋势。
园区配套社区化
随着产业的不断升级，入园企业员工中高级白领的比例不断增大，90后员工也开始大量出现。这些员工对生活品质要求较高，对社会服务配套的需求也大幅提升，只重产业不重生活的园区已经难以适应需要，直接影响了园区的招商工作。
在园区的社会化配套中，既要需要设置餐饮、超市、美容美发等生活性服务设施，满足员工的基本生活需要；配套住宅、医院等福利设施，满足员工的居住安全需求；也要设置学校、图书馆、博物馆、音乐厅、歌剧院等文化设施，满足员工文化教育需求；建设购物中心、游乐园、电影院、健身中心等娱乐设施，满足员工休闲娱乐需求；咖啡厅、茶馆、酒吧等社交设施，满足员工社交需求……建立居住细胞-邻里中心-综合片区三级生态社区模式，打造“5分钟生活工作圈”已成为潮流。
招商体系专业化
随着园区产业定位不断聚焦，对招商队伍和招商人员的专业素质要求越来越高，传统的“全员招商”、“三同招商”已经难以适应形势的变化。园区招商工作要以专业化的园区规划为指导，以产业链招商为导向，差异化组合招商模式，综合线上线下资源平台，形成以“四化”为代表的专业化招商体系。
盈利模式多元化
传统的产业园区，盈利主要来源于售房、租房和物业服务收入。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，廉价甚至是免费提供成为趋势。相应的，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是成为一家人。通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。
融资渠道结构化
产业园区开发通常投资巨大，在自有资金、银行贷款、销售回款等传统融资方式的基础上，越来越多的产业园区开发企业寻求在融资渠道方面积极创新，通过结构化融资方案解决资金需求，提升开发效率，降低开发风险。
投资参与跨界化
新形势下，产业园区领域的参与者已经不局限于原有的政府、产业地产商、房地产商，投资参与主体逐渐丰富多样，传统制造企业、互联网巨头、资本乃至媒体均开始涉足产业园区投资，投资主体跨界化趋势明显。传统制造企业海尔打造的海尔工业园和海尔云谷、互联网巨头阿里巴巴打造的菜鸟电商产业园和恒生科技园、科技媒体36氪打造的氪空间、风险投资洪泰基金打造的洪泰创新空间，都是跨界参与的典型代表。
产业园区虚拟化
以互联网为代表的新经济正在蓬勃发展并对各行各业进行着深度改造。产业园区亦改变一贯重资产的特点，将会出现越来越多的虚拟化产业园区。
发展模式定制化
各个区域的经济发展水平不一，产业基础不一，其发展模式也必然不能千篇一律，照搬照套。各地发展模式呈现因地而异的个性化特征。其园区的产业定位与发展策略、产业招商政策等也需因地制宜、整体规划、量身定制。
招商引资工作一直以来都是县域政府推动经济发展的一项重要工作，在促进区域经济社会发展，提高财政收入的同时，也暴露出很多问题，值得引起我们的重视并加以完善和改进。根据企业对地方财政收入的贡献给予奖励，各地一般均有“面上政策”和“一事一议”政策。财政扶持资金作为公共财政资金，理应按照预算管理的要求纳入人大和社会的监督，实际情况并非如此。部分“一事一议”招商政策自由裁量权过大，导致腐败问题产生。
二、未来发展呈现四个新趋势
根据当前发展现状，国家高新区在有力支撑国民经济平稳健康发展、促进新旧动能接续转换的同时，呈现出几个新趋势。
首先，由“量”的增长向更加注重“质”的提升转变。随着全球高新技术产业竞争日趋激烈，我国高新技术产业的发展必须立足自主创新，加快高新技术产业化，推动技术创新进程，大力提高高新区的整体发展质量，而不仅仅是增加数量。
其次，由以“硬投入”为主向更加注重打造“软环境”转变。“软环境”的打造意味着要制定针对性政策，激励科技人员、企业家创业，加强制度创新，保持高新区精简、高效、服务的体制和机制，认真解决民营科技企业的产权问题，落实并保护创业者权益，支持高新区企业建立新的激励和约束机制，大力推动企业技术创新。
第三，由以土地出让、优惠政策为主向更加注重改革和营造创新创业生态转变。这高新区创新创业服务体系的建设是将孵化服务机构、创业资本市场和信息网络构成一个完整的体系，实现官、产、学、研、资、介、贸的有机结合，更加有效地推进科技产业化进程，促进科技型中小企业迅速成长。
最后，由单纯发展产业向更加注重科技、经济和社会全面协调可持续发展转变。未来，高新区将建设成为高新技术产业化的基地、高新技术产品出口的基地、高新技术企业孵化的基地、高新技术企业家迅速成长的基地，技术创新的示范区、改革开放的先行区和带动两个文明建设的新社区，使高新区的特色更加鲜明，发展更加迅速，作用更加显著。
2019年，中国经济受到结构性、体制性和周期性下行压力叠加的冲击和贸易争端升级、地缘政治关系紧张，倒逼产业升级、技术升级、竞争方式升级，关于促进新兴产业、区域一体化发展的重磅政策陆续出台，特别是5月28日《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》发布后，各园区纷纷出台创新政策并在园区由制造业结构向高技术产业转移方面做了许多积极的尝试，但迫于历史原因，战略转型面临困境。本文将结合参与国内园区转型实践操作，对中国式园区困境进行解析，提出未来园区转型的几种场景和路径。
三、园区发展面临的困境
国外的园区伴随科技的发展而发展，经历了一个从20世纪50年代自发形成到目前蓬勃发展的过程，完成了由工业区向生态工业园、科学园的转型，形成了大学、政府、企业之间组织成的综合体，以优质的宜居空间、营商环境成为吸引产业、资本进入的关键，具备成熟的市场化属性。
中国式园区脱胎于改革开放的“特区”，大部分由政府主导，行政属性更为显著。早期园区依靠人口红利、政策红利，过度关注“行政任务”，“转型难”问题在现阶段集中凸显，主要表现“三无”和“三难”，即：无规划、无商业模式、无核心竞争力，组织变革难、存量转化难、能力提升难。
1、缺乏产业定位和规划，导致“先天不足”。园区在建设初期未经科学的规划和论证即匆匆上马，“产城分离”、“圈地思维”、“盲目招商”现象普遍，仅仅解决了企业“进区入园”，导致载体形态与未来发展不匹配、园区内企业“小而散”、没有解决产业的链式发展，无法形成产业集群的区域优势。
2、缺乏成熟的商业模式，利润空间压缩明显。受传统房地产思维的影响，早期园区收入以房租和物业费为主，随着竞争的加剧和经营成本的增加，园区后期的持续收益受限，无法在市场环境下生存。
3、缺乏核心竞争力，市场吸引力不足。园区同质化严重，投融资、科技创新服务、园区生态构建与运营能力弱，无法形成独特的市场吸引力。
4、组织变革难。由于园区体制、机制偏行政化，组织结构多为科层制且人员编制少，一方面陷于行政事务性工作，无暇对园区企业提供精准服务；另一方面，在思想上也没有服务和协同的意愿，对园区企业办事服务效率低、服务态度差，在内部协同方面“部门墙”、“岗位墙”阻隔了彼此间的交流，“力出多孔”，有的开发区管委会甚至会与下面负责运营的公司产生隐性竞争关系，组织内部不能形成合力。这样，在推行组织变革的过程中就出现了两难问题：不变革，服务意识和效率无法得以提升，变革，又面临人手不足的问题。
5、存量转化难。由于传统产能过剩，且在园区建设之初缺乏长远规划，对于已经完成初次开发的园区而言，如何实现土地产权的灵活配置就非常关键，围绕土地产权不明晰，出现了无证资产与融资贵之间的困境，导致存量资产无法盘活。而由于在企业入园之初缺乏低效企业退出缺乏机制，“腾笼换鸟”成本居高不下，极大地影响了新兴产业的更迭速度。
6、能力提升难。调研过程中，经园区人员盘点，大部分园区出现了结构化失衡问题，具体表现为：人员的年龄结构偏大且受编制约束，不同程度地存在人员“断层”问题；学历结构偏低，缺乏高层次和专业人员，对新兴产业缺乏专业支撑；能力与园区发展战略不匹配，缺乏懂规划、会管理、精专业的人才；地域性特征明显，本土人员占比过高，缺乏跨地域、跨国人才。另外，在园区发展过程中，一些园区只满足于本地发展，信息孤岛明显，对内部人员缺乏系统性、专业化培训，导致内部人员在自模式下沉浸过久，知识储备和创新能力不足，无法适应战略转型的需要。
（来源：云南日报）